為了成功購買到符合預算且滿意的房屋，預算有限的首購族常常需要尋找更經濟實惠的選擇，其中包括了「法拍屋」。因此，了解法拍屋注意事項以及整個流程是至關重要的。本文提供了5個法拍屋購屋的注意事項，並提供一些順利完成首次購屋的管道，希望對首購族有所幫助。
如何成功競標法拍屋：投標流程從零開始
如何成功競標法拍屋：投標流程從零開始
想要成功購買法拍屋，需要了解相關的購屋流程以及注意事項。以下是購買法拍屋的基本流程：
- 瀏覽法拍資訊
法拍屋青年首購族可以至「司法院-法院拍賣公告查詢」、「法務部-拍賣公告查詢系統」等網站查詢相關資訊。這些網站會提供法拍屋的詳細資訊，包括地址、底價、拍賣時間等等。 - 自行觀察環境
多數法拍屋不能實地看查屋況，因此建議前往法拍屋所在地，了解附近環境以及鄰居素質。此外，可以上網查詢附近房屋的實價登錄，進一步了解當地的房價水平。 - 寫投標書
確定要購買法拍屋後，需要撰寫投標書。首購族可以至法拍屋所屬的法院，購買投標單與保證金信封，並依照需求填寫相關資訊。 - 準備保證金
競標法拍屋的保證金通常是法拍屋底價的2-3成，保證金可以用銀行開立的支票支付，若順利得標可以直接轉為價金。若您是法拍屋青年首購族在準備保證金時，需要注意保證金支票開立方式，以免造成廢標。 - 投標
投標當天帶著投標單、保證金、支票、身分證以及印章，至法拍屋所屬法院投標室將資料投進票匭，並靜待開標。 - 開標
司法事務官會先審核本次是否為有效投標，再從所有投標單中找出出價最高者，由出價最高者得標，核對身分後會進入得標手續，未得標者可以現場領回保證金。 - 付清尾款
法律規定法拍屋得標者必須在得標七日內付清尾款，有些銀行提供法拍屋尾款代墊服務，法拍屋青年首購族可以在競標前事先詢問，確認資金到位再投標。 - 過戶
尾款繳清後會約2週內收到法院核發的權利移轉證明書，收到權利轉移證明書即可至地政事務所辦理過戶登記。 - 交屋
法拍屋分為點交與不點交，各自有相對應的處理程序，法院會發函通知給點交法拍屋之屋主，限其於期限內搬離、強制交屋；不點交法拍屋之交屋程序則由得標人自行處理後續事宜。
法拍總共會有幾拍？
法拍總共會有幾拍？
法拍屋通常會進行多次拍賣，其中包括「五拍四賣」的程序，總共有五個拍次和四個拍賣。一般來說，法拍屋會先進行三次拍賣，也就是所謂的「三拍」，若此時沒有人得標，則進入「應買」或「特別拍賣」階段。具體來說，「應買」指的是「回應購買」，法院會在公告應買開始後的三個月內，依照「遞狀順序」決定得標者。若應買也沒有人得標，就會進入最後一次拍賣，稱為「四拍」，拍賣底價常為三拍的八折，此時法拍屋的價格通常會相對便宜，但競爭也相對激烈，想要得標就相對困難。
- 法拍一拍
法拍一拍是法拍屋被法院定義為拍賣物後的第一次拍賣，法院會請鑑價公司對法拍屋鑑價後訂出拍賣底價，底價有時會高於市場行情。 - 法拍二拍
法拍二拍是指若法拍一拍流標後的第二次拍賣，通常間隔一個月。拍賣底價通常會是法拍一拍底價的八折，例如若法拍一拍的底價為2,000萬，法拍二拍的底價就會是1,600萬。相對於法拍一拍，法拍二拍因底價的下調，產生折價空間，因此有機會吸引更多的買家。 - 法拍三拍
如果法拍二拍流標，通常會在一個月後進行第三次拍賣，也就是法拍三拍。法拍三拍的底價通常是法拍二拍底價的八折，例如法拍二拍底價為1,600萬，法拍三拍底價就會是1,280萬。如果有意參加法拍三拍，建議進一步了解物件的狀況和相關法律規定，做好風險評估和財務規劃，以確保自己能夠承擔相應的風險和負擔。 - 應買
如果法拍一拍到三拍都流標，就會進入「應買」階段。在應買階段，為了促使拍賣成功，法院會採用「比快」的方式進行競標，而非傳統的「比價」方式。法院會在公告應買開始後的三個月內，依照「遞狀順序」決定得標者。 - 法拍四拍
如果應買也流標，法拍屋會進入最後一個階段，也就是第四拍。第四拍的拍賣底價通常為法拍三拍底價的八折，也就是1,024萬。因為法拍屋價格非常便宜，競爭非常激烈，想要得標就相對困難。
5個法拍屋注意事項，避免踩雷
5個法拍屋注意事項，避免踩雷
- 法拍屋注意事項1：注意租賃權問題
在購買法拍屋前，法拍屋青年首購族應詳細了解標的物是否正在租賃中。因為租賃契約受到法律保護，如果法拍屋正在租賃期間，得標人在得標後須等待租賃期滿，才能自由使用法拍屋。因此，確認租賃權情況是非常重要的一步。 - 法拍屋注意事項2：點交問題
法官會依照房屋現況在拍賣公告上記載「點交」或是「不點交」，點交之法拍屋對得標者較有保障，在案件拍定後，法院會安排時間，陪同得標者將法拍屋點交清空。 - 法拍屋注意事項3：優先購買權
在競標前，法拍屋青年首購族應先查明標的物是否有第三者具有優先購買權，例如：地上權、典權人、承租人或該標的為農地等，一旦有上述情形，加上優先購買權，得標人即使得標也屬無效。 - 法拍屋注意事項4：產權移轉限制
部分產權有移轉限制，像是國宅、工業用地、農地或是原住民保留地等，如果標的物有資格限制，應先查明自己的身分是否符合。 - 法拍屋注意事項5：法拍屋瑕疵
依照法律規定，法拍屋買受人沒有物之瑕疵擔保請求權，也就是說法拍屋得標後，如果發現房屋有瑕疵，不能請求賠償。
3 TIPS！法拍屋青年首購族可以尋求哪些幫助？
3 TIPS！法拍屋青年首購族可以尋求哪些幫助？
- 網路平台：透過網路房產平台可以了解法拍屋相關資訊，如房地產資料、拍賣條件等等。
- 房產仲介：房產仲介可以提供法拍屋青年首購族相關房屋資訊，如物件周邊行情。
- 代標公司：代標公司協助以較優惠的價格取得物件，減輕法拍屋青年首購族的經濟壓力，並提供相關法律諮詢。例如宏嘉達資產管理就是一家專門從事法拍屋代標和諮詢的公司。
買法拍屋，不僅僅只是出到最低投標價就可以了。在法拍屋的競標中，法院和市場共同制定拍賣條件，而買家必須面對競爭激烈的市場環境，這需要您不斷思考和做出明智的決策。買法拍屋比買一般房屋更複雜，需要處理大量細節，如地政事務、拍賣程序和付款方式。如果您需要幫助和建議，宏嘉達擁有專業的法拍屋代標知識與多年經驗，從諮詢到銀行估價代墊，為您提供全方位的貼心服務。
