- 物件重點掃瞄：新店地區知名豪宅、各方面條件極佳、區域指標案帶動房
想透過法拍的方式買到低於行情的優質指標物件絕非不可能！今天要向大家分享的「寶徠花園」就是一個相當值得大家參考的案例。「寶徠花園」由寶徠建設所興建、李天鐸建築事務所與燈光設計師袁宗南合作操刀，建築內容為地上二十八層、地下四層，此社區在新店地區是相當知名的豪宅，住戶不乏政商名流。
根據近三個月(110年07月~110年09月)的實價登錄，每坪成交價為65.9萬，回顧近2年最高單價甚至每坪逾72.8萬，不難看出「寶徠花園」的不凡身價。而仔細分析「寶徠花園」值得進場的關鍵，除了位於新店家樂福生活圈、未來裕隆城、緊鄰捷運七張站的優質地理條件外，社區旁尚有一指標建案「合環御景」興建中，未來勢必帶動區域房價，經過我們判斷該標次進場必有極佳利潤。
投標關鍵建議：交由專業協助談判，讓買受人安心、順利減少不必要的支出。
經過我們的專業判斷和對於物件的合理分析後，投標當日以4,580萬順利得標 (99.06坪/含2停車位，以實價登錄計算約為市價7成)，再繳清尾款取得權利移轉證書後，我們即向地方法院遞交點交聲請狀，再透過管委會聯繫佔有人，雙管齊下並行。第一次與佔有人協商，佔有人表明承租房屋時還是毛胚屋，是自行裝潢耗費約500萬，希望能取得高額搬遷費用。但在我們解釋佔有人所述之裝潢皆與房屋密不可分也都在拍賣範圍，若擅自拆除可能會面臨的刑事與民事責任後，雙方最後協議搬遷費用為6萬元，約定一個月後交屋。此次與佔有人的協商，也讓買受人有了滿意的結果。
＂然法拍屋最困難之事，正是在交屋前所有將面臨到的不確定性，輕則耽誤到點交進度、重則讓買受人蒙受非預期中的損失。法拍業者必須要有足夠的經驗及專業，才能夠在專業及人性之間找到平衡，讓買受人感受到安心，讓一切得以順利進行。＂
隔日我們接獲佔有人之子來電，並表示自己對法拍屋很熟悉，裝潢費用因為都是家裡所支付，若買受人不提供50萬搬遷費用，一定要將所有裝潢全數拆光，有可能造成房屋損壞。此通電話讓買受人心情直轉而下，也相當擔心無法順利點交房屋。我們告知應對的方式除協商外，尚有律師及執行法院的公權力。(事前亦告知買受人，履勘當日我們與法院事務官將會說明事情原委，事務官在現場也讓佔有人更清楚他們的舉動所面臨的刑、民事問題。) 且因高於合理搬遷費太多，我們決定由律師團隊出動，寄發存證信函，內容載明所觸及之刑事民事條文，同時再與法院司法事務官告知佔有人之狀況，法院即刻發出履勘命令，命令上同時註記聲請人應於當日通知員警到場。
履勘當日，佔有人已知若是真的破壞屋內裝潢將面臨之刑民事責任，僅將一些燈具、開關、手把、流理台水槽、馬桶拆下，不敢大肆破壞。但我們已與事務官報告可能發生之情事，事務官於現場諭示佔有人應將拆下之物品裝回，並告知上開行為顯有違反查封效力涉及毀損，並於現場筆錄中記載。
佔有人又提出本案的最後一間房間是上鎖的，因為租給一個朋友擺放物品，但朋友現在出國，佔有人也沒有鑰匙，希望等朋友回國再約事務官過來履勘一次。我們律師現場表示房屋使用情形顯與查封筆錄不符，我們已自備鎖匠需開鎖檢視最後一間房間使用情形。事務官同意並由鎖匠開門後，房間內並無佔有人所述擺放物品，事務官現場斥責佔有人，律師並告知佔有人有使公務人員登載不實之嫌疑；至此，事務官表明下次即為強制點交，無論如何都會將房屋交給買受人，佔有人便不敢再說什麼，允諾將拆下之物品裝回。
＂此次履勘後，我們回覆買受人履勘當下現場的情況，也讓買受人真的放心了、並透過這些專業攻防加倍信任我們的處理方式。最後順利完成點交，時程約花2個半月。買受人以4,580萬得標後，最終以5,100萬順利成功於市場出售！＂
隔週法院便發出點交命令，點交當日佔有人家具已搬走、人也不在現場，雖沒有將拆下之物品復原，但也不敢再拆除，後經我們的修繕團隊，將拆下之燈具、開關、手把、流理台水槽、馬桶快速復原，再由清潔團隊做後續清潔，將房屋使用權交給買受人，從投標到點交歷時約2個半月，若非交由專業恐曠日費時、且可能蒙受損失。最後買受人於市場上銷售，以總價5,100萬順利售出。此為一相當成功的法拍案例，也是我們一條龍提供服務，若非強大的專業團隊協助，實難在2個半月順利完成任務。
