聽說法拍屋低於市價很多！但您真的知道法拍屋是什麼嗎？有不少人對法拍屋有刻板印象，以為是凶宅、問題連連或是狀況不佳的房屋，但這並不是事實！除了法拍屋外還有金拍屋與銀拍屋，若想知道差別為何一定要閱讀這一篇，我們會先消除一般民眾對法拍屋的偏見，再帶您瞭解法拍屋的門道。若您想買房，但預算有限，更應該看完這一篇，您會知道擁有一個夢想的家其實可以很簡單！
法拍屋是什麼？法拍屋是怎樣？
法拍屋通常是因為借款人未能準時還款，銀行、民間機構等便有權向法院提出強制執行程序，將房屋拍賣來收回欠款。常見的原因為以下這幾項：
- 貸款無法還清：當貸款人無法按時還款或長期拖欠，銀行或其他貸款機構會開始尋求透過拍賣房產來收回債務。
- 突發經濟困難：某些貸款人可能因為失業、醫療費用、家庭問題或其他經濟困難而無法繳納房貸，這可能導致房產被拍賣。
- 投資失敗：有些人可能購買房產作為投資，但是如果該投資不成功，他們可能無法支付貸款，進而導致該房產被拍賣。
- 遺產繼承：當某人去世並且他們的房產未被清償，該房產可能會被拍賣來還清債務。
- 不當行為：某些房主可能會因為不當行為而面臨拍賣，例如詐騙、貸款詐欺或經濟犯罪等。
５個Q&A解密法拍屋可以買嗎？法拍屋會有什麼問題？
對於想要在法拍屋市場尋找機會的人來說，了解相關問題至關重要。以下Q&A會幫助您更好地了解法拍屋優點、缺點與相關風險。
買法拍屋好嗎？法拍屋會比較便宜嗎？
- 法拍屋價格較為親民，通常法拍屋物件的價位約為市價的6~8折，可以以非常優惠的價錢入手，不論是投資或是自住都是非常的划算。
一般人可以買法拍屋嗎？
- 法拍屋的拍賣過程是公開透明的，一般公告拍賣日期和地點，所有人都有機會參與競標。這種透明度可以增加購買者的信心，確保公平競爭。
- 另外，由於法拍屋是透過法院進行公開拍賣，得標人於7日內繳清尾款後法院會核發「權利移轉證書」，得標人持該證書與相關證件至地政機關即可辦理過戶登記，故產權轉移相較於一般的房屋買賣更加有保障。
法拍屋能看房嗎？
- 法拍屋風險是沒辦法提前看屋的，屋況的好壞買家是不會知道的，法院只負責拍賣，買方須自負風險。
法拍屋缺點有什麼？
- 不擔保瑕疵屋：由於法院沒有擔保房屋瑕疵的責任，因此買到屋內狀況較不理想的物件時，買方必須要自行承擔其風險。
- 有無清點交付：「有註明點交」法院負責轉移所有權及使用權，法院會安排時間陪同得標者到法拍屋清點交付，若房屋有人居住或占有，法院將會依法將之驅離。若是「註明不點交」就需要注意了，法院只負責轉移所有權，並未保證使用權，若是房屋遭人佔有，則需要自行與占用人進行交涉，相對地麻煩。
購買法拍屋前須要做什麼準備？
投標需準備2~3成的保證金，並於得標7日內繳清尾款，由於金額龐大買方可以預先向銀行申請代墊尾款，若未在7日內繳清尾款則會被視為棄標，由法院再拍賣。不少民眾會詢問「保證金拿得回來嗎？」，根據相關的權利義務「再次拍賣之拍定價額若低於原來拍定價額，得標人應賠償差額及再次拍賣衍生之費用。」以下用例子解釋這段敘述：
甲先生用666萬的價格得標，但無法繳清尾款而棄標，因此法院在另一個時間再次開拍，拍賣價格為636萬，比原先拍賣價格低30萬（666萬-636萬=30萬），那麼甲先生應該支付30萬的差額及其衍生費用。以上費用會先使用保證金支付，若有餘額才會歸還，不足則要補上相對應的金額，由於法拍屋自備款較高，因此一定要在購買前審慎評估手頭可以動用的資金再入場！
我們知道法拍屋並不是什麼凶宅或是違建，只是欠款人用房子作為抵押，還不出錢才被法院拍賣。購買法拍屋要注意的是無法預先查看屋況，買到有漏水、輻射或海砂屋較沒有售後保障，仍須在期限內繳付所有費用，若是買家能夠承擔這些購買法拍屋的風險，就可以用市價約６～８折的金額購買一處避風港確實是非常經濟實惠的。
但建議想購買法拍屋仍是要透過專業人士幫忙，從調查、估價、取得所有權、協商甚至到裝潢，都可以讓宏嘉達資產祝您一臂之力！
推薦建議閱讀：如何買法拍屋？5分鐘從初探到成交，一定要注意這些眉角！
法拍屋優缺點說明
金拍屋是什麼？掌握金拍屋的基本定義與特點
金拍屋的定義
由於政府為了加速處理法院拍賣的不動產而委託台灣金融資產服務公司（俗稱台灣金服公司）所拍賣的不動產，稱之為金拍屋。
金拍屋的特點
金拍屋與法拍屋的投標規則大致相同，與法拍屋不同的是金拍屋是由台灣金服公司進行不動產抵押拍賣，而非法院，在進行金拍屋拍賣前應先詳細閱讀台灣金服公司的投標須知及其細節。
金拍屋怎麼買？
由上述定義得知金拍屋是政府委託台灣金服公司進行拍賣的，所以需要到各地的台灣金服公司來投標，保證金票據的開立也與法拍屋有些不同，投標前應先詳細閱讀台灣金服公司的投標須知及投標的細節等。
金拍屋風險
金拍屋的風險與法拍屋大同小異，例如無法提前查看物件屋況，或是物件實際狀況可能與預期不符等問題。
銀拍屋是什麼？深入探究銀行處置不良資產的方式
銀拍屋的定義
銀拍屋是不動產經過了法拍程序流標後，將產權轉為銀行，由銀行決定以何種形式進行拍賣，各家銀行的方式及規則都不相同。
銀拍屋的特點
由於銀拍屋的產權為銀行所有，通常銀行會做簡易的修繕，以求房屋賣相較佳。相較於法拍屋及金拍屋，銀拍屋是開放預先看屋，可避免買到屋況不好的房子。購屋後也會有銀行陪同點交事宜，買家無需承擔房屋被侵占的風險。
銀拍屋怎麼買？
與法拍屋及金拍屋不同，銀拍屋是以銀行或金融機構為主辦方的不動產拍賣方式進行投標，採現場公開競標。各家銀行的投標方式及細節各有不同，投標前應先詳閱各單位的投標須知及投標細節等。
銀拍屋風險
銀拍屋的風險較金拍屋及法拍屋小，可透過預先看屋了解屋況，較不會產生買到瑕疵屋的狀況，銀行會陪同點交房屋，保證買方的使用權。但要注意的是，雖然可以預先看屋，買到瑕疵屋依然是不保障的，所以購屋前還是要仔細看清楚。
不良資產主要指的是不良貸款，也就是俗稱的呆帳，銀行針對處置不良資產的方式：
銀行針對處置不良資產的方式
- 償債協商：與債務人進行協商，商定還款計劃，以減輕其負擔。
- 資產出售：將不良資產轉售給其他投資者或收購公司，以回收資金。
- 資產重組：透過資產重組，將不良資產轉換成可收回的資產，例如資產證券化、資產置換等。
- 處分債權：透過債權轉讓或債權出售，將債權轉移給其他機構或投資者，以回收資金。
- 破產清算：當債務人無法還款時，銀行可以向法院提出破產申請，進行破產清算，以回收資金。
法拍屋 vs 金拍屋 vs 銀拍屋
透過以下比較表格可以更清楚三者差異為何：
| 拍賣模式 | 法拍屋 | 金拍屋 | 銀拍屋 |
| 拍賣管道 | 法院 | 台灣金服公司 | 民間單位 |
| 競標方式 | 現場彌封投標 | 現場彌封投標 | 現場公開競標 |
| 點交 | 不一定 | 不一定 | 銀行陪同點交 |
| 預先看屋 | 否 | 否 | 可 |
| 購屋資金 | 需於７日內繳清尾款 | 需於７日內繳清尾款 | 通常拍賣單位有提供貸款 |
| 保證金 | 投標底價之10-30%
一般為20% |
投標底價之10-30%
一般為20% |
依各家銀行規定 |
| 拍賣資訊 | 法院公告 | 法院及金服公司公告 | 各家銀行公告 |
若想得知更詳細的拍賣資訊，可以至內政部不動產資訊平台內查看，當然也可以使用宏嘉達物件搜尋功能查詢！
總結
相信閱讀到此，您一定不僅瞭解了法拍屋是什麼以外，也從中得知所謂的金拍屋、銀拍屋都是由法拍屋延伸而來，以上三種分別各具其特色及優缺點，可以在針對自身需求後評估何者更適合。想要進入法拍屋市場相較於一般房地產的市場困難，建議先熟悉更多的房地產知識再進場，以免因為缺乏相關知識而承擔過大的風險。
