房地產投資中，共有持分物件是常見形式。多人共同擁有同一物件的所有權，是否可變現變成大家所關注的問題。變價分割是解決之道，根據持分比例將物件價值分割，讓每持分人獲得利益。但無法達成共識時，分割可能困難。
在這種情況下，進行法拍可能是一個選擇，只是投資法拍持分物件需謹慎考慮風險和回報。本文介紹共有持分物件意義、變價分割概念。同時，提供8步驟，幫助瞭解如何進行變價分割。最後，討論法拍持分物件投資適宜性。
為什麼會有共有持分的房屋？ 共有持分意思
為什麼會有共有持分的房屋？ 共有持分意思
有共有持分的物件之所以存在，是因為多個人對物件有共同的所有權。這種情況可能因為以下原因而發生：
- 共同投資：
多個人可能共同投資某個資產或企業，例如合夥企業或共同購買房地產。為了分享投資風險和收益，他們將共同擁有該資產，並按照各自的投資比例擁有相應的持分。 - 繼承或贈與：
在某些情況下，一個物件可能由一個人的遺產或贈與分配給多個繼承人或受贈人。這些人將成為該物件的共同擁有者，每個人擁有相應的持分。 - 共同購買：
在某些購買情況下，多個人可能合作購買一個物件，例如共同購買一個房屋或車輛。他們將共同擁有該物件，並根據協議或協定確定每個人的持分。
共有持分意味著每個共同擁有者都擁有該物件的一部分所有權，並享有相應的權益和責任。持分比例可能根據協議、協定或法律規定進行劃分。這種共有持分的安排旨在確保各方的權益得到保護，並提供一種共同管理和共享資源的機制。然而，這也可能帶來管理上的挑戰和意見不一致的情況，因此需要共同擁有者之間的良好協調和合作。
變價分割是什麼？
「變價分割」是指在不動產共有情況下，為了處理共有人之間的不同持分和意見，法院可能會進行拍賣程序，以變現不動產並按照各共有人的持分分配價金。
根據民法第823條，每個共有人都有權要求對共有物進行分割，除非法律另有規定或共有物的使用目的無法分割，或是契約規定了不得分割的期限。但是，不動產共有情況下，若存在管理契約，不得分割的期限不得超過三十年。若有重大事由，共有人仍然可以隨時請求分割。
分割共有物喬不攏怎麼辦？
分割共有物的方法需要共有人的協議。如果無法達成協議或協議後共有人拒絕執行，法院可以根據共有人的要求進行分配。分配方式包括：
1. 將原物分配給各共有人，但如果每個共有人都無法單獨分配原物，則可以將原物分配給部分共有人。
2. 如果原物分配存在困難，可以將共有物變賣，將變賣所得按照持分分配給各共有人；或者將共有物的一部分分配給各共有人，將其餘部分變賣，將變賣所得按照持分分配給各共有人。
舉例來說，假設甲乙丙三人各自持有房屋1/3的產權。如果要進行分割共有物，法院首先優先考慮將房屋分割成各自的產權，但實際上房屋分割後很難單獨使用。因此，法院通常會採取變價分割方式，進行拍賣程序，將共有物變現，並按照各共有人的持分將銷售所得分配給他們。
臺灣新竹地方法院竹東簡易庭通知書
甲乙丙三人各自持有房屋1/3的產權，若是對於處分該不動產沒有共識，這時甲有資金上的需求，卻又難以貸款，要出售自有持分，又因為非完整產權價格不好；最好的處理方式其實就是分割共有物進而變價分割。
8個步驟瞭解如何進行變價分割？
8個步驟瞭解如何進行變價分割？
法院在解決財產爭議中扮演著重要的角色，而變價分割是其中一項重要的程序。對於當事人來說，暸解法院如何進行變價分割的過程至關重要，因為這有助於確定每一方的權益。接下拉來我們將介紹將介紹8個步驟，以幫助讀者深入理解法院進行變價分割的過程。
提起分割共有物訴訟
- 在向法院遞交訴狀時，確保詳細說明共有物的情況、共有人的身份以及您的主張，即主張進行變價分割。
法院調解通知
- 在法院受理訴訟後，法院將通知所有共有人參與調解。
- 法院可能會以掛號郵件或正式文件傳遞確保通知到達每一位共有人。
原物分割判斷
- 法院將評估共有物是否可以進行原物分割，即直接將物品分割成每位共有人所持份額的部分。
- 建議您可以提供關於共有物的詳細信息，以協助法院做出準確的判斷。
進行變價分割
- 如果法院判斷無法進行原物分割，則會進行變價分割。
取得變價分割執行名義
- 確保法院核發您所需的執行名義文件，以便您在執行階段進行必要的步驟。
強制執行與拍賣
- 取得執行名義後，您可以向法院聲請強制執行，將共有物品拍賣。
共有人優先承購權
- 在拍定後，法院可能會函詢共有人是否行使優先承購權。
- 法院會提供明確的期限，並以掛號郵件的方式通知共有人，以促使他們在期限內做出回應。
分配價金
- 根據各共有人的持分比例，法院將製作分配表並分配拍賣所得的價金。
- 確保法院按照法定程序進行分配，並在分配表中詳細記錄每位共有人應獲得的份額。
法院法拍屋公告
法拍屋持分物件適合投資嗎？
在法拍屋市場中，經常會有一些持份的物件可供投資。如果操作得當，這些物件確實可以帶來利潤。然而，持分物件往往更加複雜，處理起來可能需要 1~2 年的時間，有些特別的案件甚至可能需要 4-5 年以上。
因此，在投資之前，評估的工作變得非常重要。您需要充分瞭解整個案子的運作流程、資金回收的時間以及是否存在足夠的利潤空間。冒然進場而缺乏相關法律知識，可能會在運作兩年後才發現投報率不成比例，或者面臨分割共有物的判決不如預期的情況。因此，我們建議委託一家口碑良好的代標公司-宏嘉達資產管理，因為只有專業的公司才能透過持分物件的投資謀取更大的利益，創造更多的獲利機會。
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總結
無論您是初次投資者還是有經驗的投資者，對於法拍持分物件的投資都需要謹慎評估。投資涉及風險，但也可能帶來可觀的回報。因此，在作出決策之前，我們建議您深入研究和瞭解法拍持分物件的相關知識，並尋求專業建議，以幫助您做出最合適的投資選擇。
